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健全管理机制 规范行业运作
2013-3-22      作者:网站管理员      点击数:810    

 我国物业管理改革发展30年,已拥有数百万人的从业大军。这支队伍的稳定与成长,直接关系到享受物业服务的数亿中国人的生活和谐和社会稳定。而物业事业管理发展目前正面临瓶颈,其进一步发展亟需破题。关于如何规范市场化运作;如何改革物业服务价格形成机制;如何明确物业管理企业的市场地位等问题,我提出以下建议。
物业管理行业现状
  “半市场化”运作限制物业管理发展。
  物业管理本应按规约对资产进行维护与管理,实现物业保值增值,使之功能持续发挥,但目前物业管理行业的市场化概念模糊,承载了一些不该承载的东西,“半市场化”运行状态制约其健康发展。

  一是物业服务收费标准调整停滞多年。政府部门对物业管理(主要是住宅物业)调控限制太多,各地对物业管理费基本都是在相对保守地进行价格管制,像武汉市物业费政府指导价已有7年未调,南京市从2006年开始政府制定的标准至今未变。在物价和社会平均工资不断上涨期间,这必然导致物业管理从业人员收入偏低、员工流动性大、职业荣誉感低、企业利润偏低,发展受到资金限制,很多物业管理公司甚至亏损运行。
  二是物业管理职责不明。物业管理公司接管一个项目或退出一个项目,有时也会受到来自政府方面的要求,要考虑到社会影响、小区稳定,并没有完全遵循市场规则。一些原本属于开发商或政府部门解决的问题,也时常推到物业服务企业身上(如:房屋建筑质量、流动人口管理、计划生育等)。据统计,老百姓反映的物业管理问题,大概只有20%左右按合同规定属于物业管理公司的问题,其余都属于小区综合管理和社会管理。

物业管理行业的“三低、三难”。
  一是文化层次低。物业管理属劳动密集型产业,从业人员以下岗失业人员、复员退伍军人、农村转移劳动力三大部分组成,高学历人员所占比例小。重庆龙湖物业4700多名员工,其中90%的员工学历都是高中以下。
  二是劳动报酬低。物业管理一线人员基本是目前社会工资最低的工种,比餐饮业员工的工资还要低,物业管理公司大多是掐着最低工资标准线发工资。
  三是社会地位低。干物业管理又苦又累又受气,最大的苦衷和难处是不被社会理解尊重,物业管理从业人员极少诞生劳动模范、人大代表、政协委员,社会地位低,一些物业管理从业人员甚至因此“找不到女朋友”。同时,媒体在报道各类纠纷时往往倾向业主,对物业管理公司负面报道太多,其中不乏不实报道,导致物业管理公司社会形象不佳。
  “三低”导致“三难”,即:“招工难、留人难、管理难”,“三低”与“三难”互相作用,使物业管理行业陷入恶性循环。
  物业服务企业用工荒,人员流动性大,队伍很不稳定,对物业服务企业发展和管理冲击很大。物业管理从业人员流动率高达70%,低的也有40%,秩序维护员平均两年左右换一茬。从业人员年龄普遍偏大,大部分集中在40岁左右。

关于促进行业规范发展的建议
为此,我建议:
  推进法制化运作,保障物业管理市场化、规范化发展,用法律切实维护业主与物业服务企业双方的合法权益。
  因为物业管理行业的市场属性,因此,除《物业管理条例》外,《民法》、《合同法》、《物权法》等已有法律法规均适用于该行业。我们应以法律法规为准绳,以合同为纽带,形成业主与物业服务企业平等相待、沟通协商的服务运行机制。加强法律法规宣传和培训,明确双方责权利,充分尊重业主物权,尊重市场法则,强化契约执行力度,推动物业管理市场化健康运行。
  改革物业管理价格形成机制,按照市场规律将物业服务收费与服务相挂钩,建立质价相符的定价规范。

  一是可参照当地的市场服务和价格水平,设定多个服务项目等级,对应不同的服务价格,业主委员会可根据收入状况,“菜单式”选取适合自己小区的物业服务价格。
  二是推行开放式物业资质评定方式和定级收费机制。进一步细化完善物业管理公司资质评定标准,引入业主评价机制。除满足政府设定的资金、硬件标准外,业主对物业管理公司服务的感受也应纳入资质评定体系并占有一定的比重。资质评定级别为浮动制,资质可上可下,对市场反应恶劣的公司,应坚决清理出物业管理行业队伍。按公司资质,确定其收费标准,使业主消费“物有所值”。

明确物业服务企业的市场主体地位。
  要明确物业服务企业与政府部门的各自责任,明确物业服务企业的市场主体地位,物业管理活动应完全遵守市场法则,应剥离政府应当承担的公共职能。对于政府购买公共服务中委托物业服务企业代为行使的公共职能,应当由政府与物业服务企业协商具体内容和费用,并以书面协议明确。
加强政府引导。
  第一,政府相关部门应加强引导,协助小区建立执行力和责任心较强的业主委员会,帮助树立业主自觉缴费的良好习惯。时下,确实有部分业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付物业费,造成物业管理难有实质性突破。因而,急需加强业主委员会的执行力和权威性,在合理定价的基础上,保证业主都能履行缴费义务。
  第二,构建纠纷的协调机制,有效化解物业管理纠纷。物业管理纠纷得不到彻底解决,究其原因是没有一种有效的解决渠道,缺少“第三方”介入来解决问题,可建立一个由房产管理部门、街道、社区等组成的协调机制,促进业主和物业服务企业进行有效沟通,共同打造一个和谐的社会环境。
  第三,提升物业服务企业专业化、规模化程度。只有物业服务企业专业化、规模化程度提高后,才能提高营运能力,吸引高素质人才。引导物业管理行业通过兼并重组、发展行业协会壮大行业实力,规范物业管理市场。
  第四,引导物业服务企业加强自身建设。进一步推行物业管理师制度并明确其工资标准,引导物业管理公司奖励取得物业管理师资格的员工。引导物业服务企业公开物业费使用状况,组织业主参观物业设施、工作状况,督促物业管理公司倾听并解决业主反映的问题,使业主与物业管理公司这一“矛盾共同体”达成相互理解。
  第五,营造良好的社会氛围,增强社会认同感。政府应注意在物业管理行业从业人员,尤其是基层人员和中层管理者中评选劳动模范、三八红旗手,推选人大代表、政协委员。充分尊重物业管理从业人员身为社会主义劳动者和建设者的社会尊严。企业也要尽可能提高他们的待遇,增强物业管理人员的荣誉感和自豪感。◇
作者系全国人大代表、民盟中央常委、重庆市委主委、重庆市政协原副主席。 (本文有删减)

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